Термины по рынку недвижимости в части деления на сегменты
«Недвижимость - Комфорт» №3 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2002 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г. Около 170 статей.
На сайтах Центра ?МЕГОКОН-В? http://www.megokon-v.realt.kiev.ua; http://www.uarealt.net/megokon, можно прочитать все мои статьи и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, которые интересуют моих Читателей.
1. В прошлом номере напечатал статью, которую назвал ??СЕМЬ ИСТОЧНИКОВ И СЕМЬ СОСТАВНЫХ ЧАСТЕЙ УВЕЛИЧЕНИЯ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ?
Таких причин я привел в количестве семи.
Вот они:
1. Улучшение экономической обстановки в Украине.
2. Миграция граждан Украины особенна молодежи в Киеве.
3. Недоверие к доллару США.
4. Увеличение рынка ?семейной ротации?.
5. Увеличение количества объектов недвижимости, приобретаемых для сохранения и умножения капитала.
6. Уменьшение объемов вывоза денег с Украины.
7. Увеличение количества квартир, приобретаемых по схеме ипотечного кредитования.
В конце статьи был абзац:
Что же делать Покупателям и Продавцам.
Покупателям. Безусловно покупать, дальше будет дороже.
Продавцам. Безусловно продавать.
1) Тем, кто продает для того, чтобы купить другое жилье (разъезд) следует быстрее продавать и покупать, т. к. однокомнатные квартиры увеличиваются в цене быстрее, чем двухкомнатные и трехкомнатные.
2) Тем, кто продает, чтобы приобрести большую и лучшую квартиру, следует знать, что ?большее и лучшее? растет в цене быстрее чем ?худшее?.
3) Тем, кто продает квартиры потому, что они не нужны (например достались в наследство) следует знать, что ?затягивая? процесс продажи можно ?нарваться? на другие проблемы, например, введение налога на доходы физических лиц, который ?съест?, с излишком, весь прирост стоимости их квартир.
2. С номера 13?2002 года до конца года я много писал про ипотеку, т.е. более 10 номеров. А почему? Потому что Ипотека ? это супер ? тема. И мы будем ее безусловно продолжать.
В предыдущих номерах мы познакомились с нижеследующими правовыми и финансовыми понятиями, необходимыми для ?освещение? вопросов ипотечного кредитования.
- Обязательство;
- Кредитор;
- Должник;
- Договор;
- Документ;
- Сделка;
- Угода (укр);
- Договора;
- Двухсторонние сделки;
- Письменная форма сделки;
- Договор займа;
- Кредитный Договор;
- Кредит;
- Задаток;
- Поручительство;
- Неустойка;
- Штраф;
- Залог;
- Цена;
- Стоимость;
- Рыночная стоимость;
- Ликвидационная стоимость;
- ?Действующие? лица в системе ипотеки;
- Программы ипотеки за рубежом.
3. Мы продолжим разговор об ипотеке, который вызывает огромный интерес у Читателей, а соответственно, к изданию ?Недвижимость и комфорт? и к моим скромным заметкам.
4. Желание взять кредит, т.е. купить квартиру не на свои, а на одолженные деньги, ?подвержены? практически все свои населения, но на ?разных рынках? эти тенденции проявляются по разному.
5. Давайте разберемся, уважаемые Читатели с терминами по рынку недвижимости, в части деления рынка на сегменты.
· Первичный рынок:
- объекты, вновь строящиеся или реконструированные. В этих объектах, допустим квартирах, еще никто не жил, они никому не принадлежали и Клиент (Покупатель) становится первым владельцем.
· Вторичный рынок:
- объекты, которыми уже кто ? нибудь владел. Квартира может быть новая, в ней никто не жил и никто не был прописан. Квартира может быть только от Строителей с еще ?голыми? стенами, без сантехники и полов, но она уже имеет Владельца и поэтому относим ее к ?вторичному рынку?.
Как вообще можно поделить рынок:
Я бы разделил рынок жилой недвижимости на три группы:
· Рынок ?семейной ротации?:
Известно, что семьи богатеют, беднеют. Кто ? то рождается, кто ? то (увы) умирает. Дети растут, вырастают, женятся, разводятся. Женятся и разводятся не только дети, но и взрослые (и не по одному разу). И все эти ?семейные перемены? связаны с недвижимостью.
Как правило, рынок ?семейной ротации? происходит без привлечения денег, т.е. ?за сколько продали ? за столько купили?.
Очень редко на этом рынке привлекаются кредиты для приобретения жилья. Но бывает, что привлекаются.
· Рынок ?среднего класса?.
Самый ?наш риелторский рынок?. Именно средний класс основной потребитель ипотеки.
Поскольку я хотел бы, чтобы мы говорили на одном языке, то давайте договоримся о том, что же такое ?средний класс?.
Средний класс ? это наш ?Риелторский класс?. Именно он основной потребитель ипотеки. Давайте разберемся в этом подробнее.
Стоимость квартиры для среднего класса, начинается примерно от 20?000 ? 25?000 долларов США. Ориентировочнл половину денег нужно иметь свои, а на тысяч десять взять кредит.
При кредите в 10?000 долларов США, ставке 15 процентов в год и сроке кредита 5 лет (60 месяцев), среднемесячная сумма выплат (тело кредита плюс проценты) около 230 долларов США.
Какая же семья (т.е. с каким доходом) может выплачивать этот кредит.
Все согласятся со мной, что именно средний класс есть фактор как социально ? политической и экономической стабильности общества, так и его гражданской и социально ? политической активности.
Согласно результатам опроса, проведенного социологической службой Центра Разумкова в августа 2002 г., к среднему классу отнесли себя 45,6% респондентов; к низшему ? 47,1%; высшему ? 1,1%; не смогли определиться ? 6,2% опрошенных.
Среди респондентов, отнесших себя к среднему классу: 49,3% мужчин и 50,7% женщин. Большинство (57,1%) среднего класса составляют граждане активного трудового возраста ? 25?49 лет; 20,5% ? молодежь 18?24 лет; 22,4% ? граждане старше 50 лет.
С экономической точки зрения ? это основной налогоплательщик, следовательно ? внутренний инвестор, определяющий параметры внутреннего рынка, включая производство.
С политической ? средний класс определяет электоральные предпочтения, моральные стандарты и ценностные ориентации общества.
С социальной ? определяет стандарты, общества, жизни.
Для того чтобы средний класс соответствовал всему написанному выше, его, во-первых, должно быть много, и он, во-вторых, должен иметь соответствующие доходы, деньги то есть.
Налоговая милиция пришла к выводу о том, что в Украине ?на рынке товаров и услуг существует группа физических лиц, которую можно рассматривать как главного Продавца, главного Покупателя и главного Налогоплательщика?. Доля этих самых лиц, отнесенных к среднему классу, определена в 55 процентов ?всех физических лиц?.
В поиск среднего класса включился Президент (не сам конечно). В послании парламенту ?О внутреннем и внешнем положении Украины в 2001 г.? он представил социальную структуру украинского общества более рельефно, через множество переходных параметров предложил вывод о наличии в стране ?ядра уже сформированного среднего класса? в количестве 12,3 процентов населения и группы, имеющей ?потенциальные возможности? в него войти? суммарно 40?45 процентов, что в сумме примерно равно результату ?милицейского розыска?.
Так вот, для того, чтобы ?противостоять? государству, средний класс должен иметь именно определенный доход. Вычислить его нетрудно. Этот доход должен обеспечивать представителю среднего класса возможность содержать:
а) семью;
б) как минимум одного нетрудоспособного согражданина (гражданки) ? через налоги;
в) 1/10 адвоката ? через гонорар;
г) 1/100 журналиста ? через покупку информпродукта;
д) 1/100 чиновника ? через те же налоги.
И, наконец, обеспечивать возможность делать накопления ? через вклады в банк, страхование всего и вся или ?прятание денег в чулок?, а также инвестирование в собственное будущее ? через образование, свое и детей, а также в квартиры. Зачем так много?
Если я хочу быть средним классом, то это я, а не государство, должен содержать СМИ и как минимум институт адвокатов . Только и исключительно только, в этом случае и СМИ, и адвокатура будут независимы. От государства. Они будут зависимы от меня. Как и я от них.
В послании Президента Парламенту по итогам 2001г. о среднем классе говориться так: ? это ?лица, имеющие надлежащие образование, профессиональную подготовку, желание работать и самостоятельно, без надежд на какую бы то ни было (!) помощь, обеспечивать приемлемый уровень жизни себе и своей семье?.
Скромно прикинув по узаконенному на текущий год прожиточному минимуму означенные составные искомого дохода, получим где-то 1630 грн. в месяц ?грязными? на одну работающую душу, относящую себя к среднему классу.
Вот мы и получили приблизительную, но все ? таки, цифру около 300 долларов США.
Когда нибудь я более подробно напишу (дай Б-г!) о среднем классе ? в свете рынка недвижимости.
· Элитный рынок.
Элитный рынок ? рынок богатых Потребителей. Это особый разговор. Но должен Вас уверить, уважаемые Читатели, что элитный рынок ? это не только те объекты, где один квадратный метр стоит более 1500 ?2000 долларов США. Высокая стоимость объекта определяет многое: место расположения, комфортность, техническое оснащение здания, его автономность (вода, источники энергии) и т.п., безопасность и много другое.
Но для меня, как Риелтора и Человека, элитность не в стоимости квадратного метра, вернее, не только в стоимости, но ? и в составе ?действующих лиц?, т.е. Совладельцев элитного дома.
Я уверен, что элитное жилье не может продаваться просто так, т.е. тем, у кого есть деньги.
Владельцы объекта элитного жилья должны ?подбираться?. Внимательно и бережно. С учетом того, что ?человек? - есть ?биологический вид? и он долен обитать в среде ?себе подобных?.
И подбор такой среды достаточно не простое дело и таким ?селектором? должен быть безусловно Риелтор.
Приведу пример. Буквально на прошлой недели я участвовал в подписании ?Договора купли - продажи? на очень дорогую квартиру в престижном новом доме. В одном парадном (стояке) находятся всего шесть двухуровневых квартир. Пять квартир заняты. Одна свободна. Меня наняли (я не стесняюсь этого слова), что бы я продал эту квартиру. Продавать было НЕ легко.
И не потому, что не было Покупателей, Покупатели были, а потому что я принял на себя функции отбора Покупателя. Для этого мне пришлось наводящими вопросами, (и не только), выяснять ?кто есть кто? и не оскорбляя и не вызывая негативного отношения к себе некоторым потенциальным Покупателям отказывать.
Но когда я нашел Покупателя и по собственному пониманию решил, что именно ОН может быть Соседом, мой выбор оказался правильным. Покупатель точно ?влился в среду себе подобных? по многим признакам и не только по уровню достатка.
Вот еще одно подтверждение значимости Риелтора.
6. В процессе работы над серией статей про ипотеку, я получаю массу звонков, писем и сообщений.
И вероятно полезно будет освещать на страницах нашего издания (которое очень необходимо и Риелторам и Клиентам) те проблемы которые интересуют наших Читателей.
В моей практике, по содействию Клиентам в ипотечном кредитовании по приобретению квартир, встречаются случаи, когда Покупатель, он же будущий Заемщик, не может предоставить справку о законном (!) официальном (!) доходе, которого достаточно для ежемесячных выплат по покрытию процентов и тела кредита. Но при этом Заемщик знает, что доходы у него есть и их вполне хватит. Кроме того, он не хочет и не будет рисковать своей квартирой, которую можно ?потерять? если не выполнить свое обязательство по возврату кредита. Что же делать? И есть ли выход?
Конечно, есть. Он - в ПОРУЧИТЕЛЬСТВЕ.
Но об этом в следующем номере.