Ипотечное кредитование, одна из причин увеличения стоимости жилья
«Недвижимость - Комфорт» №2 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2002 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г. Около 170 статей.
На сайтах Центра ?МЕГОКОН-В? http://www.megokon-v.realt.kiev.ua; http://www.uarealt.net/megokon, можно прочитать все мои статьи и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, которые интересуют моих Читателей.
В этом году я, совместно с Главным редактором издания, наметили такие основные темы:
1) Ипотечное кредитование. Новые технологии, возможности и перспективы. По этой теме меня поддерживают ряд банков, с которыми мы сотрудничаем и которые понимают, что ипотечный кредит ? это не банковская операция, а Риелторско - банковская операция.
2) Безопасность и законность Риелторской деятельности, т.е. безопасность Клиента и законность перехода к Покупателю права собственности, а к Продавцу денег за эту собственность.
3) Проблемы рынка земли.
4) Вопросы Риелторского бизнеса и, главное, укрепление престижа Риелтора, поднятие его авторитета и становление самой профессии.
Уважаемые читатели!
Безусловно, следует строить планы и их исполнять. Но я при необходимости буду поступать внепланово, т.е. оперативно реагировать на любые ситуации на рынке недвижимости и делиться с Вами своими советами и своим пониманием этих ?ситуаций?.
В этом номере, я хотел бы ответить на вопрос моих многочисленных Читателей, на который я отвечал в передаче телекомпании ?Эра? 02 января 2003 Года, как бы подводя итоги прошлого Года и намечая ориентиры на этот Год. Вопрос такой.
?Почему так выросла стоимость жилья в Киеве в 2002 году?.
?Будет ли она расти в 2003 году?.
Я отметил 7 причин (факторов), которые способствовали увеличению стоимости недвижимости в Киеве.
1. Улучшение экономической обстановки в Украине.
2. Миграция граждан Украины особенна молодежи в Киеве.
3. Недоверие к доллару США.
4. Увеличение рынка ?семейной ротации?.
5. Увеличение количества объектов недвижимости, приобретаемых для сохранения и умножения капитала.
6. Уменьшение объемов вывоза денег с Украины.
7. Увеличение количества квартир, приобретаемых по схеме ипотечного кредитования.
Поэтому эту статью можно назвать так:
?СЕМЬ ИСТОЧНИКОВ И СЕМЬ СОСТАВНЫХ ЧАСТЕЙ УВЕЛИЧЕНИЯ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ?
1. Улучшение экономической обстановки в Украине.
Вне всякого сомнения экономический климат в Украине заметно теплеет. Это видно по многим признакам. Видим и мы ? Риелторы, те кто обеспечивает законность операций с недвижимостью.
Если еще четыре? пять лет тому назад квартиры продавались, чтобы купить более дешевую и жить на ?разницу? или семья продавала какую-либо из квартир и все съезжались в одну квартиру и жили на ?квартирные? деньги, то теперь ситуация несколько изменилась. Квартиры продаются, но и приобретаются, при этом приобретаются более дорогие, т.е. лучшие.
Особенно проявляется улучшении экономической обстановки в появлении новых фирм и, следовательно, в необходимости приобретения новых офисов. Ежедневно ко мне приходят заявки на офисы и на объекты производственного назначения: под магазины, рестораны, мастерские, производство, склады и т.п.
Необходимость в приобретении объектов недвижимости ? явный и существенный показатель улучшения экономической ситуации в Украине, а, как следствие, увеличение числа Покупателей.
Особенно радуются жители первых этажей в домах, расположенных в ?первом ряду?, т.е. вдоль улиц. Жить на первом этаже плохо, а офис иметь хорошо. Поэтому сейчас квартиры на первом этаже, с возможностью расположения отдельного входа, стоят дороже, чем те же квартиры, но на втором этаже.
Выигрывают как Продавцы (они получили возможность выехать с первого этажа), так и Покупатели, получившие возможность расположить офис в хорошем месте и престижном районе.
Таким образом улучшение экономической ситуации в Украине способствует повышению цен на жилье.
2. Миграция граждан Украины в Киев.
Я поостерегусь делать выводы о том хорошо или плохо, когда Киев превращается в некую Мекку, куда стремится молодежь Украины. Киев стремительно развивается (политически, экономически, культурно, как научный центр) и безусловно у молодого человека больше шансов ?выбиваться? в люди живя в Киеве, чем в маленьком районном центре. И ?рвут родители жилы? собирая деньги на квартиру своему ребенку, чтобы учился и работал он в Столице. Какие же квартиры приобретают такие Покупатели? В большинстве ? однокомнатные и не очень дорогие. Это и понятно. Даже продав хорошую трехкомнатную квартиру в областном центре, например в Луганске, не всегда на эти деньги можно купить однокомнатную квартиру в Киеве. Поэтому и стали в дефиците однокомнатные квартиры, поэтому и растут они в цене.
Кроме того, нельзя забывать, что именно однокомнатные квартиры ?разменная монета? при разводах и других разъездах семьи, например, отделение детей от родителей.
Очевидно, что ?наплыв? будущих Киевлян (потенциальных Покупателей) из регионов и давление на рынок ?некиевских? денег ? причина повышения цен на недвижимость.
3. Недоверие к доллару США.
?Я не доллар и поэтому не могу нравиться всем?, - говорил я своим сотрудникам, а особенно сотрудникам других риелторских фирм, которым казалось, что уж очень настойчиво я защищаю права и безопасность своего (!) Клиента, осложняя им (сотрудникам других фирм) жизнь.
Сегодня очевидно, что и доллар США, еще недавно такой надежный и устойчивый, может вызывать сомнение в своей стабильности.
Я полагаю, что в этих кратких заметках не место исследовать причины неустойчивости доллара, а скорее всего ?кажущейся неустойчивости?, а может быть ?специально спланированной видимости неустойчивости?, но реалии таковы, что начался довольно заметный процесс ?избавления? от ?долларового запаса?. И те 15?20 миллиардов долларов США, которые находятся у граждан Украины в стеклянных и металлических банках, в не в Банках (т.е. кредитно-финансовых учреждениях), сегодня ?выходят? на рынок и требуют новых и новых объектов недвижимости. При этом довольно высокого класса.
Что может быть заменой доллару США?
1) Другая устойчивая валюта: евро, английский фунт, швейцарский франк. Но такая замена через кросс-курс т.е. через гривню, сопровождается достаточно большими потерями и, конечно, не всех устраивает.
2) Банковское золото, т.е. золото в банковских слитках. В последние месяцы продажа такого золота значительно выросла. Тем более что банки обеспечивают не только продажу золота (в большинстве случаев швейцарского) но и депозитное хранение его, и прием по уже новому, как правило, большому курсу. По этому и продажа золота, увеличилась и цена на него растет.
3) Но ? безусловно самая-самая хорошая замена ? это недвижимость.
Многие, очень многие поняли этот, казалось бы очевидный факт и видят сегодня замену ?запрятанным? долларам США в приобретении недвижимости.
Такая замена, иногда происходит ?напрямую?. Уже неоднократно я имел проблемы с деньгами (долларами США) своих Клиентов. Долларовые купюры имели явные признаки хранения в сырых местах в металлических контейнерах, скорее всего в банках (был нарушен наружный слой и купюры имели ?сырые? пятна). Приходилось их сдавать как ?ветхие? с явными потерями.
Таким образом желание киевлян (и не только киевлян) превратить ?ненадежные? доллары США (и как ?ненадежные? купюры и как ?ненадежный? способ сохранения капитала) в более ?надежную? недвижимость ? есть еще одна причина повышения стоимости жилья, но уже более дорогого и престижного.
4. Увеличение рынка ?семейной ротации?.
Раньше как было. В одной квартире жило несколько поколений, а следовательно несколько семей. Жили-поживали, сорились-мирились, но не разъезжались. В наши дни молодые люди не хотят жить в окружении ?нескольких поколений?, тем более ?старших поколений?, а хотят жить самостоятельно, т.е? отдельно.
Хотя, справедливости ради, нужно заметить, что жить ?отдельно? не значит жить ?самостоятельно?. Но молодые люди стремятся к ?самостоятельности? и начинают ее не с ?самостоятельного? заработка или бизнеса, а с ?самостоятельной? квартиры.
Кроме того, увеличилось (к сожалению) количество разводов и эти факторы также воздействуют на рынок недвижимости в части увеличения количества приобретаемого жилья.
5. Увеличение количества объектов недвижимости, приобретаемых для сохранения и увеличения капитала.
Проблема сохранения денег, а лучше ?умножения?, (после проблемы ?здоровья?) самая волнующая тема со времен Адама и Евы.
Многие наши соотечественники, уже понимают, что приобретение недвижимости ? один из наиболее действенных и надежных методов сбережения капитала и практически ?идеальный? способ ?отбеливания? денег.
Я полагаю, что в период нестабильности, опасно ?деньги держать в деньгах?. Конечно, могут быть исключения для определенных категорий граждан, но пока не будем детализировать.
А в чем же их (любимых) держать? Это может быть (например) золото в банковских слитках и ? недвижимость. Но, какая? Вот вопрос вопросов.
Уверен, что решение проблемы в приобретении ? быстроликвидной недвижимости, т.е. такой, которую можно, при необходимости, быстро реализовать.
Поэтому, если у моих Читателей есть некая сумма денег, например 25?000 долларов США, которую необходимо вложить в качестве сохранения капитала, то безусловно нужно купить ? однокомнатную квартиру, в хорошем доме, в хорошем районе, с хорошими соседями. Такая квартиры всегда ликвидная.
Кроме того, она увеличится в цене, во всяком случае - не уменьшится. Вот и способ увеличения капитала.
Нельзя забывать и о том, что недвижимость, даже квартира, могут приносить прибыль. Давайте подсчитаем на некотором примере.
Есть у вас, уважаемый Читатель, 30?000 долларов США.
Эту сумму можно ?положить? на депозитный счет в надежный банк, который будет выплачивать не более 8?9 процентов годовых (напомню, я говорю о стабильном и надежном банке, который привлекает средства под не очень высокие проценты). В месяц вы будете получать дивидендов около 220 долларов, а в год около 2?500. При этом сумма основного капитала не измениться.
На эти деньги можно купить хорошую однокомнатную квартиру, сделать не очень дорогой ремонт и сдать в длительную аренду (даже без мебели) минимум за 250?300 долларов, при этом ежемесячный доход получится не меньше, а больше банковских дивидендов. Но при этом основной капитал, если квартира хорошая и ликвидная, увеличивается в цене.
Выигрыш очевиден.
Прошу обратить внимание на такой фактор.
Это у нас в Украине банки платят от 7 до 10 процентов годовых, а в Европе или США: от до 3 до 5 процентов.
Ко мне уже довольно часто обращаются иностранные граждане, особенно наши бывшие соотечественники, с просьбой купить недвижимость и управлять ею на предмет извлечения постоянной ежемесячной прибыли.
Вот и ?давление иностранных денег?, которое воздействует на наш рынок, способствуя повышению цен на недвижимость.
6. Уменьшение объемов вывоза денег с Украины.
Не есть секрет, что в былое время деньги заработанные в Украине вывозились за ее пределы и вкладывались в различный бизнес и в зарубежную недвижимость в том числе. Так возникли ?русские кварталы? во многих престижных местах в ?хороших? странах.
Теперь экспорт денег затруднен и опасен.
Поэтому капитал в большей степени ?оседает? в Украине в виде новых предприятий, нового бизнеса, а следовательно новой недвижимости или приобретении уже имеющейся и ее улучшении (реконструкции).
Вот еще один источник повышения стоимости объектов недвижимого имущества.
7. Увеличение количества квартир, приобретаемых по схеме ипотечного кредитования.
Этот фактор один из самых значительных и весомых.
В течении последних десяти (!) номеров нашего издания ?Недвижимость и комфорт? я подробно рассказываю об ипотеке т.к. много и плодотворно (Слава Б-гу!) работаю с ведущими банками Киева по ипотечному кредитованию, но не только по вторичному рынку, но уже и по первичному, т.е. мы выдаем кредиты на приобритени жилья в строящихся домах.
В следующем номере я более подробно расскажу про конкретные схемы работы с банками Киева, а в первую очередь с Банком ?АВАЛЬ?.
8. Что же делать Покупателям и Продавцам.
Покупателям. Безусловно покупать, дальше будет дороже.
Продавцам. Безусловно продавать.
1) Тем, кто продает для того, чтобы купить другое жилье (разъезд) следует быстрее продавать и покупать, т. к. однокомнатные квартиры увеличиваются в цене быстрее, чем двухкомнатные и трехкомнатные.
2) Тем, кто продает, чтобы приобрести большую и лучшую квартиру, следует знать, что ?большее и лучшее? растет в цене быстрее чем ?худшее?.
3) Тем, кто продает квартиры потому, что они не нужны (например достались в наследство) следует знать, что ?затягивая? процесс продажи можно ?нарваться? на другие проблемы, например, введение налога на доходы физических лиц, который ?съест?, с излишком, весь прирост стоимости их квартир.
В следующих номерах мы продолжим разговор о причинах повышения стоимости объектов недвижимости.