1. Налог с дохода при наследовании и дарении (получение подарка). 2. Налог с дохода от предоставления в аренду недвижимости. 3. Налог с дохода при продаже недвижимости.
«Недвижимость - Комфорт» №18 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ
(Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Статьи печатаются в каждом номере. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?.)
В номере 24?2003 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
На сайте Центра ??МЕГОКОН-В? www.megokon-v.com можно прочитать все мои статьи (более 400) и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.
В дальнейшем я продолжу тему ИПОТЕКИ (которую начал в 2002 году с номера 13).
Вероятно, это будет некая серия статей. Конкретных статей (я обещаю) под названием ?Я желаю взять кредит и купить квартиру?.
Полагаю, что в настоящее время нам всем нужно хорошо разобраться с налогами. КАКИМИ? Теми, которые мы будем платить (или с нас будут удерживать) при операциях с недвижимостью.
Мы уже поговорили о налогах:
1. Налог с дохода при наследовании и дарении ? 10,11 и 12?04
(получение подарка);
2. Налог с дохода от предоставления в аренду - 13,14 и 15?04
недвижимости;
3. Налог с дохода при продаже недвижимости - 16 и 17?04
В номере 11?04 был такой абзац:
?Безусловно, уважаемый Читатель, можно не думать о том, что и как будет после смерти. Наследники разберутся (может быть). Хотел бы заметить, что цивилизованный человек, (а именно к таким я отношу своих Читателей), должен подумать о том, что будет после его смерти. И как сложатся отношения наследников и не поругаются ли они из - за дележа наследства.
Лучше самому все предусмотреть, обо всем заранее подумать и сделать правильные распоряжения.
Я знаю, о чем Вы думаете, Уважаемый Читатель: ?Хорошо конечно подарить, а что будет со мной, а не захотят ли мои любимые детки продать мою квартиру, а меня, старика, выкинуть на улицу. Ведь это сейчас они хорошие и ласковые, а как сложится отношения с детьми или с зятьями ? невестками. Вот в чем вопрос?.
И есть ли ?грамотный? выход. Конечно ? есть. Только нужно советоваться с грамотными Риелторами. Примером может быть - Договор пожизненного содержания.
Потому что договор пожизненного содержания, о котором мы начинаем разговор ? это гарантия Вашей материальной безопасности. Передавая другой стороне Приобретателю, в собственность свое жилье, другое движимое или недвижимое имущество, Вы в договоре можете оговорить все виды материального обеспечения, а также все виды ухода (попечения), которыми Приобретатель должен обеспечивать Отчуждателя. И главное ? можно оговорить обязанность Приобретателя по обеспечению жильем Отчуждателя в доме, (квартире) который Вы передали ему в собственность.
Может быть, я расскажу об этом в последующих номерах?
Номер 11?04 вышел в мае месяце. И все это время я получал много писем и звонков Читателей, в которых меня просили более подробно рассказать о ДОГОВОРЕ ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ.
ИСПОЛНЯЮ ПОЖЕЛАНИЕ МОИХ ЧИТАТЕЛЕЙ.
Что же это за штука такая ? ?Договор пожизненного содержания?, вокруг которого существует столько домыслов и разговоров, подчас искажающих и смысл и содержание.
Давайте разберемся.
1. ГК Украины дает такое определение договора пожизненного содержания (ухода ). По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (Отчуждатель) передает второй стороне (Приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое или движимое имущество, которое имеет значительную ценность, взамен чего Приобретатель, имущества обязуется обеспечивать Отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.
Итак (для простоты): Отчуждатель ? тот, у которого ?отобрали?, а Приобретатель - тот которому ?отдали?.
2. В ?старом? Кодексе было декларировано, что Отчуждателем могло быть исключительно лицо нетрудоспособное по возрасту либо состоянию здоровья.
Это означало, что договор пожизненного содержания мог заключаться только пенсионером по возрасту, либо инвалидом. При этом, в случае инвалидности, в качестве Отчуждателя мог выступать исключительно совершеннолетний. Потому, что этот вид сделки предназначался для обеспечения существования гражданами, которые не могли содержать себя за счет получаемого вознаграждения за свой труд и акт нетрудоспособности обязательно подтверждался документально. В качестве документа фигурировало пенсионное удостоверение или справка об инвалидности.
В действующем Кодексе так и записано: ?Отчуждателем в договоре пожизненного содержания может быть физическое лицо независимо от возраста и состояния здоровья?, другими словами Отчуждателем может быть и молодой, вполне здоровый человек.
В качестве Отчуждателя может фигурировать только лицо физическое, т.к. это отвечает природе и сути обязательства. Биологическое понятие ?Жизнь? может быть связано только с физическими лицами.
До 01.01.04. трудоспособная особа по договору пожизненного содержания, отчуждать имущество и получать содержание ни в коем случае не могла. Снятия этих требований относительно обязательной нетрудоспособности Отчуждателя видится положительным моментом.
Итак, любое физическое лицо при наличии в собственности значительного за ценностью имущества сможет заключать договор пожизненного содержания и на протяжении своей жизни получать обусловленное содержание. Ведь, кроме лиц нетрудоспособных, физически трудоспособные лица могут не иметь возможности или даже желания воспользоваться правом на работу или в полной мере реализовать его .
Следует отметить, что Отчуждатель должен быть собственником имущества и иметь право на его отчуждение (имущество не может находиться под арестом, относительно него не может быть судебных споров и т.п.).
3. Практика раньше шла путем, по которому Приобретателем имущества также могло быть только физическое лицо. Но Гражданский Кодекс Украины (новый) предусматривает, что Приобретателями имущества могут быть как физические, так и юридические лица . То есть круг лиц, которые могут приобретать имущество по договору пожизненного содержания расширяется. Юридическое лицо - Приобретатель должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке, его Уставом или другим учредительным документом, должна быть предусмотрена возможность приобретения имущества в собственность, и такая сделка не может противоречить целям создания и деятельности юридического лица.
4. Предметом договора может быть только индивидуально определенная по виду и стоимости вещь.
ГК Украины предусмотрел довольно широкий перечень имущества, которое может отчуждаться по Договору пожизненного содержания. В него входят дома, квартиры или их часть, другое, что имеет значительную ценность, недвижимое или движимое имущество. Расширение категорий имущества отвечает реалиям времени, поскольку, во-первых, некоторое движимое имущество сейчас имеет не меньшую стоимость, чем недвижимость; во-вторых, в собственности физических лиц, которые являются Отчуждателями имущества (на законных основаниях) теперь находятся квартиры и производственные комплексы, которые, за маленьким исключением, раньше принадлежали Государству.
Стоимостная оценка жилья, которое отчуждается по Договору пожизненного содержания, необходима для фискальных налоговых целей: определения суммы государственной пошлины при нотариальном удостоверении договора и в связи с необходимостью введения налога на недвижимость. Оценка стоимости служит также договорным целям: при разрыве договора в некоторых случаях может быть нужна оценка тех изменений стоимости имущества, которые произошли за время его пребывания в собственности приобретателя. В случае гибели имущества также может возникнуть необходимость знать его стоимость для определения размера возмещения .
Я (Ваш Автор) всегда предупреждаю об этом своих Клиентов.
Здесь следует сказать о нижеследующем. Исходя из того, что договор пожизненного содержания может расторгаться также и в спорном порядке (т.е. в судебном), необходимо достаточно внимательно подходить к вопросу оценки стоимости дома (квартиры). Отчуждателю ни в коем случае не следует соглашаться на занижение стоимости дома, ни под какими благовидными предлогами.
5. С одной стороны ? Отчуждатель отдает в собственность какую-либо ценную вещь.
А что же с ?другой стороны??
С другой стороны, в договоре должна быть также приведена денежная оценка всех видов материального обеспечения. Это требование означает, что в тексте договора пожизненного содержания должно быть достаточно подробно (!) прописано материальное обеспечение в натуре, которое Приобретатель имущества обязуется предоставить Отчуждателю.
Формы такого обеспечения Отчуждателя выражаются в предоставлении следующих благ:
1) Жилье. Оно должно быть целиком определено. Отчуждателю должна быть предоставлена изолированная комната, если другое не определяется характером жилья, которое отчуждается. Как правило, это жилье предоставляется Отчуждателю именно в том жилом помещении, право собственности на которое переходит к Приобретателю по договору.
2) Питание. Могут быть два варианта.
Первый ? конкретные виды предоставленного питания, что определяется непосредственно в договоре.
Второй - конкретные виды питания в договоре не определяются, а лишь указывается, что Приобретатель должен обеспечивать Отчуждателю необходимое питание.
Во втором случае, как указано в правовой литературе, необходимо ориентироваться на, уровень обеспечения, необходимый в данных конкретных условиях с точки зрения обычно предъявляемых требований.
Я считаю, что следует применять первый вариант, т.к. мне не понятно, что такое ?... требования, обычно предъявляемые?. Это может быть степень обеспечения как в сельской больнице (от голода никто не умер) или как в элитном санатории (от переедания никто не умер).
3) Уход . Конкретные формы ухода зависят, прежде всего, от состояния здоровья Отчуждателя.
4} Помощь. Отчуждатель может требовать различных видов помощи. Например, в совершении сделок, составления писем , получения посылок, денег по переводам и т.п.. Приобретатель обязан предоставлять ему такую помощь, которая прямо предусмотрена договором или без которой Отчуждатель не может осуществлять определенных действий.
В интересах обеих сторон, (подчеркиваю ? обеих сторон) необходимо достаточно подробно описывать какое питание, в каких размерах, каким способом и с какой периодичностью должно быть предоставлено Отчуждателю, каким образом будет организован уход за ним, кто это будет делать и в какое время, какая будет оказываться необходимая помощь, порядок ее оказания. Чем подробнее будет описана эта часть договора, тем больше шансов на то, что заключенный договор достигнет своей цели.
Вообще говоря, именно этот раздел договора пожизненного содержания вызывает особенные трудности при его составлении. Но необходимо затратить некоторые усилия для его тщательной отработки с тем, чтобы при различных вариантах дальнейшего развития событий обе стороны оказались достаточно защищенными.
Безусловно, иногда бывает неловко, когда, например, Отец и Сын будут тщательно записывать: сколько, чего, когда и в каком виде сыночек принесет папочке, но ? ?жизнь кончается не завтра? и всего не предусмотришь. Поэтому нужно без стеснения описать уход самым подробным образом.
В следующем номере мы продолжим разговор о Договоре пожизненного содержания и разберемся в таких вопросах:
· Какова форма договора;
· Где удостоверить договор;
· Каков срок действия договора;
· В какой момент происходит смена владельца;
· Как расторгается договор;
· Многое иное.