Схемы и группы ипотечного кредитования, программы ипотеки за рубежом
«Недвижимость - Комфорт» №22 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
1. С номера 13?2002 (уже десятый номер, т.е. почти пять месяцев) мы начали цикл статей, связанных с ипотечным кредитованием. И договорились о том, что мои Читатели должны знать и понимать все сложные аспекты ипотеки и все ее правовые и финансовые основы. Такая обстоятельность необходима, по моему мнению, для восприятия ипотеки, т.е. залога своей недвижимости не как ?удавки?, а в ее первоначальном древнегреческом значении (VI век до н.э.) ? ?подпорки?, ?подставки?.
Я не заканчиваю (пока) эту тему и, надеюсь написать может быть брошюру (тонкую) в которой собрать все известное мне об ипотеке. Я надеюсь найти лицо (физическое или юридическое), которое поможет (!) мне выполнить задуманное.
2. В предыдущих номерах мы обстоятельно познакомились с правовыми и финансовыми понятиями, необходимыми для правильного пользования ипотекой.
- Обязательство;
- Кредитор;
- Должник;
- Договор;
- Документ;
- Сделка;
- Угода (укр);
- Договора;
- Двухсторонние сделки;
- Письменная форма сделки;
- Договор займа;
- Кредитный Договор;
- Кредит;
- Задаток;
- Поручительство;
- Неустойка;
- Штраф;
- Залог.
В прошлом номере мы разобрались с понятием ? ?ликвидационная стоимость? и ее значение для ипотеки ? кредита под залог недвижимости.
Я уверен, что мои Читатели, которые регулярно читают мои статьи подготовлены к конкретному разговору об ипотеке, т.е. практическому применению и приобретению квартир по схеме ипотечного кредитованию.
А в своих статьях я буду неоднократно подчеркивать роль Риелтора в кредитовании под залог недвижимости.
3. Давайте рассмотрим действующих лиц в системе ипотечного кредитования.
· Клиент ? физическое или юридическое лицо , желающее приобрести объект недвижимости по схеме ипотечного кредитования.
· Риелтор ? риелторская фирма, легально работающая на рынке недвижимости.
· Банк ? кредитно ? финансовое учреждение, предоставляющее кредит Клиенту под залог недвижимости, которую Риелтор нашел для Клиента.
· Страховщик ? страховая компания, обеспечивающая страхование финансового риска Банка.
· Строитель ? строительная компания, вступившая с Банком, Клиентом и Риелтором в договорные отношения.
4. Ипотечное кредитование можно подразделить на две группы.
Первая. Ипотечные кредиты, выдаваемые Банками, под залог (обеспечение) недвижимым имуществом, уже имеющимся в собственности у Клиента (Заемщика).
Вторая. Ипотечное кредитование, выдаваемые Банками, под залог (обеспечение) недвижимым имуществом, которого у Клиента (Заемщик) еще нет, но которое он хочет приобрести используя деньги Банка и дать ему в залог (обеспечение) приобретенную недвижимость.
Эту группу в свою очередь так же можно разделить:
Вторая 1 ? Кредиты, выдаваемые Банками для строительства, т.е. инвестирование в новое жилье (первичный рынок).
Вторая 2 ? Кредиты, выдаваемые Банками для приобретения Клиентами НЕ нового жилья (вторичный рынок).
5. Все вышеперечисленное относиться к кредитованию в жилищное строительство.
Важность жилищной проблемы трудно (невозможно) переоценить.
Давайте подробно рассмотрим два основных аспекта жилищного строительства (первичный рынок).
Макроэкономический аспект.
Жилищное строительство:
1) стимулирует развитие реального сектора экономики, ведет к возрастанию объемов производства во многих связанных с жилищным строительством отраслях (промышленности строительных материалов и конструкций, строительном и дорожном машиностроении, дерево-и металлообрабатывающей промышленности, транспортной и других отраслях}. Инвестициям в жилищное строительство присущ один из наибольших экономических мультипликаторов. По подсчетам специалистов, каждая гривна, вложенная в строительство жилья, дает 2,5-3 гривны прироста национального продукта, а дополнительное рабочее место в жилищном строительстве обеспечивает работой 5-6 работников в других отраслях;
2) способствует трансформации сбережений населения в инвестиции и привлечению средств, которые находятся вне банковской системы;
3) способствует снижению давления избыточного платежеспособного спроса населения на потребительский рынок, а тем самым содействует общему снижению уровня инфляции;
4) стимулирует экономическую активность и рост производительности работы граждан.
Социальный аспект:
1) решение жилищной проблемы;
2) достижение социальной стабильности в обществе;
3) повышение уровня занятости населения и мобильности трудовых ресурсов,
4) улучшение демографической ситуации.
Жилье наиболее наглядно характеризуют степень соответствия жизни его владельца общепризнанной норме, степень его общественного благополучия, общественный статус, степень удовлетворенности этим статусом и этим обществом в цепом.
Именно нормальные жилищные условия в первую очередь определяют благосостояние общества и характеризуют уровень качества жизни его членов.
Жилищная проблема остается одной из наиболее острых социально-экономических проблем в Украине. Очевидно, для ее решения в условиях недостатка средств в бюджетах разных уровней необходимо использовать внебюджетные источники финансирования жилищное строительства.
Большой опыт строительных организаций и Банков по привлечению средств населения в жилищное строительство дает основания утверждать, что таким источником могут и должны быть средства населения.
Интересен опыт Банка ?Аркада?.
Основные принципы построения программы ХК ?Киегорстрой? и АКБ "Аркада" по привлечению средств населения в жилищное строительство
Независимость каждого участника программы от других участников Вложения населения в жилищное строительство носят характер кредита.
- Индивидуальный характер обязательств ХК ?Киегорстрой? и АКБ "Аркада" перед участником программы (инвестором)
- Единица объекта инвестирования - квадратный метр жилья
- Возможность смены инвестором объекта инвестирования
- Возможность переуступки инвестором-физическим лицом права требования по инвестиционному контракту другому физическому лицу
- Доверительный характер отношений участников программы и АКБ "Аркада"
- Обязательный характер для ХК ?Киевгорстрой? рекомендаций банка ?Аркада?
- Контроль со стороны банка ?Аркада? за целевым характером использования средств инвесторов -участников программы
- Отсутствие конфликта интересов в системе отношений ХК ?Киевгорстрой? - АКБ ?Аркада? инвестор
- Долгосрочное кредитование инвесторов -физических лиц
Нет и не будет, уважаемые Читатели, иного способа как привлечения средств населения, для обеспечения, того же населения, жильем.
Падение реальных доходов населения в сочетании с возрастанием стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ в жилищном строительстве привело к образованию значительного разрыва между доходами населения и стоимостью жилья.
Схема привлечения средств населения в жилищное строительство дает возможность застройщикам привлечь в инвестиционный процесс более дешевые (по сравнению с банковскими кредитами) средства, позволяет избежать этапа реализации построенного жилья и предусматривает определение будущего собственника жилья еще в период строитепьства.
Популярность данной схемы среди инвесторов можно объяснить следующими преимуществами:
1) более низкая стоимость строительства по сравнению с ценами на первичном рынке жилья. Стоимость квадратного метра жилья за период строительства возрастает в среднем на 15-20 %, вследствие чего данную схему участия в строительстве жилья при правильном выборе объекта инвестирования и оптимальной стадии осуществления инвестиций можно рассматривать как способ получения достаточно прогнозируемых доходов;
2) более широкий выбор объектов инвестирования (квартир) на начальном этапе строительства; на этапах высокого степени готовности жилого объекта наиболее привлекательные объекты инвестирования уже отсутствуют.
6. Прежде чем мы подробно будем рассматривать ипотечные схемы в Украине (имеющиеся в перспективе) давайте рассмотрим ипотечные схемы как бы в общем виде, в т.ч. и существующие программы ипотеки зарубежом.
Проблемы кредитных отношений волнуют банковских работников и финансовых посредников, руководителей крупных предприятий и малого бизнеса, работников государственных учреждений и отдельных физических лиц. Всем им, как правило, периодически не хватает денег: одним -больше, другим - меньше. Как грамотно разрешать возникающие проблемы!
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов решения данных проблем. Именно ипотека позволяет согласовывать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и конечно же. государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.
7. Существующие программы ипотеки за рубежом.
Еще нигде и никогда, ни в одной стране жилищная проблема не была решена без использования ипотеки.
Да, многие не верят в ипотеку. По этому поводу можно сказать следующее. Людей, которые могут купить что-то дорогое в долг, всегда примерно в десять раз больше, чем тех, кто может купить дорогую вещь сразу. Поэтому в том, что ипотека будет работать, и люди с ее помощью будут покупать жилье, сомнений у специалистов не возникает.
Во многих странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль, в которой играют банковские и другие кредитные структуры.
В большинстве Банков Украины пытаются реализовать классические ипотечные варианты, которые сложились в США и Германии . Традиционные ипотечные схемы можно рассмотреть на примере. Молодая семья, которая не имеет ничего, кроме стабильного дохода от зарплаты, обращается в ипотечный банк в Германии или обычный банк в США, там показывает свою кредитную историю, свои доходы, поручительство от тех, кто дает ей работу и стабильный заработок, оформляет кредит процентов на 80 от стоимости нужного ей жилья, добавляет свои деньги и получает хорошую новую квартиру, а затем уже расплачивается за кредит.
Кредиты за рубежом выдаются сроком на 15-30 лет. В среднем семье приходится отдавать 30% от всего дохода семьи. Нагрузка, конечно, существенная, но зато семья становится участником ипотечных программ: может оплатить 70% стоимости жилья, а то и больше. Потом подключается государство. В европейских странах, например, в Бельгии, оно, по сути, списывает половину этой суммы.
Государство, в этом случае, много выигрывает. Во-первых, решается жилищная проблема , не надо мучиться с муниципальным жильем, а во-вторых, ипотечные деньги - это хорошие инвестиционные деньги. В тоже время развернутая ипотека дает строительный бум. Китай уже довно очень активно использует ипотечные программы, из-за уменьшения экономического роста в связи с азиатскими кризисами.
У американцев система имеет некоторые особенности. Банки продают закладные на квартиру, купленные по ипотеке. Потом на базе этих закладных агентства эмитируют вторичные ценные бумаги. Вырученные за ценные бумаги деньги возвращаются в банки, их опять вкладывают в ипотеку.
У немцев система одноуровневая. Там ипотечные банки - особые. Они заниматься другими банковскими операциями, но очень ограниченно. Банки сами выпускают вторичные ценные бумаги. Так они получают дополнительные деньги для реинвестирования в ипотеку. Также у немцев существует система ссуд в сберегательных кассах: люди, начинающие с нуля, как бы доказывают, что могут платить определенную сумму в месяц, накапливают в этих кассах деньги.
Что касается неклассических вариантов ипотеки, то они применялись в Латинской Америке и основаны на том, что человек вкладывает что-то из того, что он накопил. Чтобы стать субъектом ипотеки, он должен старое свое имущество вложить, получить новое, хорошее, но при этом ему кредитуют существенно меньшую часть.
Система ипотечного жилищного кредитования в Украине должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к украинским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения Украины, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
7. В последующих номерах, я надеюсь, мы начнем более конкретизированный разговор об ипотеке в Украине.
О конкретных схемах и работе Центра ?МЕГОКОН-В? по ипотечному кредитованию.