Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУю Часть 4
«Недвижимость - Комфорт» №28 /1970.1.1/
С номера 10?04 я прервал серию статей по ипотеке, которую начал еще в 2002 году.С номера 20?04 мы вернулись к ИПОТЕКЕ и начали новый цикл весьма актуального аспекта в кредитовании ? МОЛОДЕЖНЫЕ КРЕДИТЫ.
Особое внимание уделил и выбору Агентства недвижимости, которое может (умеет и имеет право) работать с Кандидатом на молодежный кредит.
Выбор хорошего Агентства важнее, чем выбор Банка, т.к. ?хорошее? Агентство обязательно подберет ?хороший? Банк.
С номера 26?04 я начал писать о тех типичных ошибках, которые совершают Клиенты молодежной ипотеке.
Мы разобрались с двумя ошибками:
Первая ? самостоятельный (!) визит в Региональное отделение молодежного Фонда.
Вторая ? самостоятельный (!) визит в Банк, вернее в Банки, работающие по молодежной схеме.
Приступим к разбору третьей ошибки, может быть самой главной, я бы назвал ее ?судьбоносной?.
Третья ошибка. Визит в Агентство недвижимости, причем, в любое или то, которое рекомендовано какими-либо знакомыми.
Следует, в том числе, осторожно относиться к рекомендациям ипотечного сотрудника Банка, который может направить Клиента в свое (!) Агентство.
Дело в том, что есть множество нюансов ?технологии? получения кредита. Некоторые я описал в прошлом номере и они, (эти ?нюансы?), могут повлиять на решение Заемщика взять кредит именно в этом Банке.
Бывает, что Агентство, которое оказывает услугу по подбору квартиры не имеет Договора с Фондом. Клиента об этом не предупредили. Что делает Агентство? Действует через другое Агентство, аккредитованное при Фонде, т.е. ищет и проверяет квартиру одна Риелторская Фирма, а ответственность перед Фондом и Банком принимает другая.
Тут как у Райкина: ?Кто шил костюм? Все!!!?
Такая технология опасна, как для Агентства, взявшего на себя ответственность перед Государственным Фондом, (т.е. перед Государством), за проверку, которую проводила совсем иная Фирма. Нельзя забывать, что речь идет о компенсации кредитных процентов, т.е. о бюджетных (государственных) деньгах. Я всегда удивляюсь ?смелости? таких Агентств.
Особой опасности подвергается в этом случае и Клиент (Кандидат).
Такое ?левое? Агентство даже может организовать передачу аванса (задатка). При этом Агентство не думает о Клиенте, а только о своих доходах. Почему? Клиент не прошел кредитный комитет Банка, ему не обещали кредит и тогда, когда будут переданы материалы на квартиру ? в кредите могут?отказать, а аванс ? пропадает.
Кроме того, обычное Агентство не знает особенностей работы с Банками. Не знает кому дают, а кому не дают кредиты. Не понимают разницу между квартирами, которые приобретаются по обычной схеме и квартирами, приобретаемыми в кредит. Для тех квартир требования другие, более жесткие.
И квалификация Риелтора должна быть, совсем иной, более высокой, а таких риелторов ? увы(!), не так много.
Некоторые Банки не дают кредиты, если в качестве правоустанавливающего документа фигурирует, например, договор дарения ? есть опасность мнимой сделки.
Банки ?не любят? наследства ? есть опасность появления ?неучтенных? наследников.
Банк практически никогда не даст кредит, если квартира перепродавалась несколько раз в течении короткого времени, например, одного года ? это подозрительно.
При обычной купле-продаже квартиры рискует, как правило, Покупатель. Его риск, связан в первую очередь, с выполнением Продавцом своих обязательств.
При приобретении квартиры по схеме ипотечного кредитования для Покупателя добавляется еще один риск ? невозможность по каким-либо причинам выплатить долг Банку.
Должен заметить, что риск по невыполнению Продавцом своих обязательств должен снизить (а точнее, безоговорочно, снять) Риелтор, работающий с Покупателем и которого Покупатель именно для этого и нанял (я не стесняюсь этого слова, т.к. как Профессионал я работаю за плату) т.е. для снижения рисков и взятия на себя (на Риелтора) ответственности.
Но Риелтор не может снять последний риск ? вероятность невозможности Покупателем выплатить долг.
Полностью снять не может, а снизить может, если на ранних стадиях работы с потенциальным Покупателем тщательно просчает все финансовые возможности своего Клиента.
Я никогда (!) не стимулирую своего Клиента к приобретению квартиры в долг. Кроме выплаты кредита ему нужно кушать, одеваться, покупать лекарства и так далее и тому подобное.
Я готов потерять свой заработок, чем потом стыдиться смотреть в глаза моему Клиенту, который, следуя моему совету примет на себя непосильное финансовое обязательство.
В следующих номерах мы продолжим разговор по молодежной ипотеке.